Антон Ковалёв, 32 года, менеджер среднего звена в Москве, в апреле 2026 года открыл ипотечный калькулятор Сбербанка, вбил параметры двушки за 12 миллионов — и закрыл вкладку. Рыночная ставка 17%, кредит на 25 лет. Ежемесячный платёж — 139 тысяч рублей. Переплата за весь срок — 32 миллиона. Квартира стоимостью 12 миллионов обошлась бы семье в 44 миллиона.
Через две недели жена Марина нашла программу семейной ипотеки. Тот же банк, та же квартира, ставка 6%. Платёж — 62 тысячи. Переплата — 9 миллионов вместо 32. Разница между двумя вкладками в браузере — 23 миллиона рублей.
Двадцать три миллиона. За одно решение.
Два рынка, один мёртв
Ипотечный рынок расколот. Льготные программы со ставками от 2% до 6% забирают 80% всех выдач. Рыночная ипотека под 16-20% существует на бумаге. На практике она мертва.
Ключевая ставка ЦБ на 19 июня 2026 года — 14,25%. Она снижается: в пике доходила до 21%. Но даже при текущем уровне рыночный ипотечный платёж за московскую однушку стоимостью 10 миллионов превышает 200 тысяч рублей в месяц. При медианной зарплате в Москве около 100 тысяч — это арифметика без решения.
87% потенциальных покупателей отложили покупку на два-три года. Логика простая: ставки падают, надо подождать.
Логика неправильная.
Каждое снижение ключевой ставки на один процентный пункт разгоняет цены на жильё на 3-5% в течение полугода. Вторичный рынок уже отреагировал: в первом квартале 2026 года число сделок выросло в 2,5 раза, цены прибавили 10%. Ставка падает — квартиры дорожают быстрее. Арифметика работает против тех, кто ждёт.
Шесть дверей, пять закрыты
В России действуют шесть программ льготной ипотеки. На практике большинству доступны одна-две. Остальные — для айтишников, военных, жителей Дальнего Востока или деревень. Щедрость государства адресная до жёсткости.
Семейная ипотека забирает 89% всех льготных выдач. Ставка — 6%, первоначальный взнос от 20%, лимит — 12 миллионов для Москвы и Петербурга, 6 миллионов для остальных регионов. Подходит семьям с ребёнком до шести лет, ребёнком-инвалидом до 18 или двумя детьми в малых городах. Программа продлена до 2030 года.
IT-ипотека — те же 6%, но лимит 9 миллионов и жёсткое требование: работа в аккредитованной Минцифры компании. Уволишься и не найдёшь другую IT-работу за полгода — ставка превращается в рыночную. Не «повысится на пару процентов». Станет 17-20%.
Дальневосточная и арктическая — 2% годовых, самая дешёвая ипотека в стране. Но географический фильтр жёсткий: только ДФО и арктические территории, только для молодых семей до 35 лет или специалистов определённых профессий. С декабря 2025 года распространена на вторичный рынок — это важно, потому что новостроек на Дальнем Востоке немного.
Сельская — до 3%, но в 2026 году приём заявок приостановлен в ряде банков. Лимиты на программу не выделены. Программа существует, но получить кредит по ней — лотерея.
Военная — отдельная вселенная. Государство кладёт на счёт НИС 34 265 рублей в месяц. Через три года можно использовать накопления как первоначальный взнос. Звучит неплохо — пока не узнаёшь, что ставка рыночная, а максимальный кредит — 2,1 миллиона. На эти деньги в Москве можно купить парковочное место. Хорошее.
Ипотека для новых регионов — 2% для ЛНР, ДНР, Херсонской, Запорожской, Белгородской и Курской областей.
Ковалёвы с четырёхлетним сыном в Москве прошли по всему списку. IT-ипотека — нет, Антон в логистике. Дальневосточная — нет, Москва. Сельская — нет, приостановлена. Военная — нет. Остались семейная под 6% и рыночная под 17%.
Выбора, по сути, нет.
С июля правила меняются — и это больно
Самое значительное изменение за всю историю программы анонсировал глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. С 1 июля 2026 года ставка по семейной ипотеке станет зависеть от количества детей.
Обсуждаемая шкала: три ребёнка и больше — 4%. Два ребёнка — 6%. Один ребёнок — 10-12%.
Для семей с тремя детьми это подарок. Для семей с одним — удар. При ставке 10% и кредите 6 миллионов на 20 лет ежемесячный платёж вырастает с 43 до 58 тысяч рублей. Переплата за весь срок — на 3,6 миллиона больше. Формально это льготная ипотека. Фактически — полурыночная.
Постановление на момент публикации не подписано. Цифры могут измениться. Направление — нет. Государство целенаправленно сужает воронку: больше детей — дешевле кредит. Меньше детей — ближе к рынку.
И это не единственное ужесточение. С февраля 2026 года работает правило «одна семья — одна льготная ипотека». Раньше популярная схема выглядела так: муж берёт семейную ипотеку на одну квартиру, жена — на вторую. Две льготы на семью, две квартиры по 6%. Теперь супруги обязаны быть созаёмщиками по одному договору. Родитель и ребёнок — зарегистрированы по одному адресу. «Донорские ипотеки» через родственников — закрыты.
Лазейки затыкают быстрее, чем придумывают новые.
Шесть процентов, которых не существует
Ставка 6% в рекламном баннере и 6% в кредитном договоре — разные числа.
Страхование жизни «необязательно». Кавычки здесь уместны: отказ от страховки повышает ставку на процентный пункт. Страховка через банк — 45 тысяч в год. Та же страховка на открытом рынке — 15-20 тысяч. За 25 лет разница — 625 тысяч рублей. Немного, если не считать. Много, если посчитать.
Второй слой: комбинированный кредит. Лимит семейной ипотеки в Москве — 12 миллионов. Квартира стоит 15. Разницу в 3 миллиона банк выдаёт по рыночной ставке. Средневзвешенная ставка по всему кредиту оказывается 9-10%, а не 6%. С февраля 2026 года рыночную часть разрешили рефинансировать отдельно — но это дополнительные расходы в 30-50 тысяч.
Третья ловушка — ценовая. Застройщики знают, что покупатель считает ежемесячный платёж по льготной ставке и от него пляшет. Экономию на процентах девелопер аккуратно вшивает в цену квадратного метра. Новостройки в 2026 году стоят на 15-30% дороже вторичного жилья сопоставимого качества и расположения. Государство субсидирует ставку. Девелопер забирает субсидию себе через наценку. Покупатель платит ту же сумму — просто по-другому распределённую между банком и застройщиком.
Три вопроса вместо шести программ
Сравнительные таблицы бесполезны, когда пять из шести дверей для вас закрыты. Полезнее — алгоритм.
Дети до шести лет есть? Семейная ипотека. Других массовых вариантов нет — она покрывает 89% всех льготных выдач. При двух и более детях ставка 6%, с июля, возможно, 4%. Маткапитал — 737 тысяч на первого ребёнка, 974 тысячи на второго — работает как часть первоначального взноса сразу после рождения, ждать три года не нужно.
Работаете в IT? IT-ипотека — те же 6%, лимит 9 миллионов, но с привязкой к работодателю. Увольнение без нового оффера за полгода превращает ставку в рыночную. Живёте на Дальнем Востоке или в Арктике — 2%, лучшие условия в стране.
Ждать или брать? ЦБ прогнозирует ключевую ставку 12-13% к концу года. Рыночная ипотека может опуститься до 14,5-15%. Рефинансирование окупается при разнице от двух процентных пунктов — актуально для тех, кто брал под 20%+ в 2025 году.
Есть контраргумент. При ставках по вкладам 15-17% можно за три-четыре года накопить первоначальный взнос быстрее, чем растут цены. Математически верно. Психологически — нет. Большинство не выдерживают дисциплину накопления, когда вокруг растут и цены, и соблазны.
Что с этим делать
Проверьте полную стоимость кредита, а не рекламную ставку. ПСК учитывает страхование, комиссии, оценку — и может отличаться от номинальной ставки на два-три процентных пункта.
Оформляйте страховку жизни не через банк. Закон разрешает выбрать любую аккредитованную компанию. Экономия — 20-30 тысяч в год, или полмиллиона за весь срок кредита.
Если подходите под семейную ипотеку с одним ребёнком — считайте до июля. Разница между 6% сейчас и возможными 10-12% после — 3,6 миллиона рублей на кредите в 6 миллионов.
Ковалёвы оформили семейную ипотеку в мае. Платёж — 62 тысячи вместо 139. Страховку нашли на рынке за 18 тысяч, а не за 45 через банк. Артёму четыре — программа действует, пока ему не исполнится шесть.
Через два года окно закроется. Они успели.