Выбирать не из чего: массовую «Льготную ипотеку на новостройки» закрыли 1 июля 2024 года и не продлевали. То, что сегодня зовут льготной, — зонтичный термин для шести госпрограмм, и 81% их объёма даёт как раз семейная: 158,29 млрд ₽ из 195,26 млрд ₽ в июле 2026-го по подсчёту ДОМ.РФ. Настоящий выбор — 6% против рыночных 18,74%, и стоит он 6,23 млн ₽ разницы в уплаченных процентах на кредите 6 млн ₽ за восемь лет.
А теперь то, из-за чего этот текст длиннее одного абзаца. На средних по рынку кредитах та же троекратная разница в ставке даёт разницу в платеже 15%. Не втрое. Пятнадцать процентов.
Зонтик — это семейная, IT, дальневосточная и арктическая, сельская, для новых регионов и военная. Каждую открывает статус: возраст детей, работодатель, география, служба по контракту. И друг с другом они не складываются: с 23 декабря 2023 года гражданин пользуется любой из них один раз — как заёмщик, созаёмщик или поручитель. Поэтому «семейная или льготная» — вопрос уровня «яблоки или фрукты». Рабочий звучит иначе: прохожу ли я хоть по одной, и что внутри неё решает деньги. Решают город, размер кредита и срок, который вы проживёте в этой квартире. Ставка — самый заметный параметр и самый слабый по влиянию.
Алексей Климовский в декабре 2024-го получил одобрение Сбербанка на 12 млн ₽ под 6% при взносе 3 млн ₽. Ставка была в руках. Дальше менеджер застройщика назвал цену доступа: сбор банку за льготную ипотеку при взносе ниже 50% — от 6,6 до 12,6% суммы кредита, вперёд и живыми деньгами. Больше 700 000 ₽. Вариант «пусть заплатит застройщик» поднимал цену квартиры с 13 775 487 ₽ до 15 516 173 ₽. Климовский не взял ипотеку и разложил деньги по вкладам под 22–23%.
Льготной ипотеки как отдельного продукта нет с 1 июля 2024 года
На момент закрытия «Господдержка-2020» давала до 8% годовых при взносе 30% и лимите 6 млн ₽ для всех регионов. Больше её не открывали, но ролики про «льготную ипотеку для всех» до сих пор в топе выдачи: человек выбирает между продуктом и памятью о нём.
Внутри зонтика семейная почти единственная: остальные пять вместе дали в июле 36,97 млрд ₽. Зато сам зонтик сжимается: в июле госпрограммы дали, по данным ЦБ, 51,8% ипотечного объёма, минимум за три года; в июне было 66,4%, по итогам 2025 года — 82%.
Право потратить нельзя «на пробу». С 1 февраля льгота даётся один раз на семью, а не на человека: супруг автоматически становится солидарным заёмщиком, и ни брачный договор, ни нотариальный отказ ограничение не обходят. Семья, взявшая в 2026-м студию, к рождению третьего ребёнка окажется без льготы — повторно дадут, только если первый кредит погашен и после него родился ещё ребёнок.
Условия при этом меняются тихо: правило «одна семья — один льготный кредит» введено не постановлением Правительства, а Решением Минфина о субсидии АО «ДОМ.РФ» № 25-67381-01850-Р. Ни номера ПП, ни новостного повода. Совет «следите за постановлениями» бесполезен.
Действующие федеральные ипотечные программы, данные ДОМ.РФ на 27 августа 2026 года
| Программа | Ставка | Лимит кредита | Мин. взнос | Срок программы |
|---|---|---|---|---|
| Семейная | до 6% | 12 млн ₽ — Москва, МО, СПб, ЛО; 6 млн ₽ — остальные | 20% | договор до 31.12.2030 |
| IT | до 6% | 9 млн ₽ единый для всех регионов | 20% | до 31.12.2030 |
| Дальневосточная и арктическая | до 2% | 6 млн ₽; до 9 млн ₽ при площади от 60 м² | 20% | до 31.12.2030 |
| Сельская | до 3%; 0,1% отдельным категориям | 6 млн ₽ | 20% | бессрочно, лимиты годовые |
| Новые регионы, Белгородская и Курская обл. | до 2% | 6 млн ₽ | 10% | новые регионы до 31.12.2030; Белгородская и Курская — до конца 2026 |
| Военная (НИС) | рыночная, платит бюджет | по размеру накоплений | 5% | бессрочно |
Раз выбор сводится к «прохожу или нет», единственный честный способ понять цену вопроса — посчитать разницу в рублях.
Государство доплатит за вас 6,23 млн ₽ — а платёж окажется ниже всего на 15%
Ставки берём из обзора ДОМ.РФ на 26 августа: льготная 6%, новостройка 18,74%, вторичка 18,68%. Ключевая — 14,00% с 27 июля, ближайшее заседание совета директоров 11 сентября.
Кредит 6 млн ₽ и 12 млн ₽: льготные 6% против рыночных ставок
| Кредит и ставка | Срок | Платёж | Всего выплат | Переплата |
|---|---|---|---|---|
| 6 млн ₽ под 6% | 20 лет | 42 986 ₽ | 10 316 607 ₽ | 4 316 607 ₽ |
| 6 млн ₽ под 18,68% | 20 лет | 95 750 ₽ | 22 980 061 ₽ | 16 980 061 ₽ |
| 6 млн ₽ под 6% | 30 лет | 35 973 ₽ | 12 950 291 ₽ | 6 950 291 ₽ |
| 6 млн ₽ под 18,68% | 30 лет | 93 761 ₽ | 33 753 803 ₽ | 27 753 803 ₽ |
| 12 млн ₽ под 6% | 30 лет | 71 946 ₽ | 25 900 583 ₽ | 13 900 583 ₽ |
| 12 млн ₽ под 18,74% | 30 лет | 188 111 ₽ | 67 719 847 ₽ | 55 719 847 ₽ |
Разница уплаченных процентов против 18,74% и есть доплата бюджета: на кредите 6 млн ₽ сроком 30 лет это 5,44 млн ₽ за семь лет и 6,23 млн ₽ за восемь, на столичном кредите 12 млн ₽ — 10,88 и 12,46 млн ₽. Восемь лет и есть средний срок жизни российской ипотеки.
А теперь то же самое на реальных средних. По данным Frank RG за апрель, средний кредит на новостройку — 5,8 млн ₽, на готовую квартиру — 3,0 млн ₽. Под 6% на 20 лет первый даёт платёж 41 553 ₽, второй под 18,68% — 47 875 ₽. Ставка отличается в 3,1 раза. Платёж — на 6 322 ₽, то есть на 15%.
Субсидия ушла в цену объекта и в размер долга, а не в карман заёмщика.
Две независимые методики сходятся в один диапазон. Счётная палата вывела коэффициент: минус 1 процентный пункт ставки поднимает реальную цену первички на 0,9–2%, а на нынешнем разрыве в 12,68 пункта это наценка 11,4–25,4%. Селезнева и Каваленя из департамента финансовой стабильности Банка России в записке от 26 июня оценили разрыв цен между новостройкой и вторичкой сопоставимого качества в 9%, с ремонтом — в 18%.
Отсюда правило: сравнивать не ставки, а платёж и полную стоимость владения. Вывод «6% всегда выигрывают» верен ровно до трёх условий, и живут они не в постановлении, а в вашей биографии.
Три случая, когда 6% на новостройке проигрывают 18,68% на вторичке
Сначала усилим тезис, иначе возражение выглядит подтасовкой. Горизонт восемь лет, взнос 20%, срок 30 лет. Полная стоимость владения вторичкой за 5 млн ₽ под 18,68% — 10 948 087 ₽ при платеже 62 507 ₽. Новостройка под 6% при разрыве цен 9% обойдётся в 7 426 353 ₽, при 18% — в 8 039 538 ₽. Даже когда она дороже на 46% и стоит 7,3 млн ₽, её полная стоимость — 9 947 226 ₽. Субсидированные шесть процентов выигрывают даже при разрыве цен 46%.
Три случая, где не выигрывают.
Первый — ваш город в перечне ДОМ.РФ: 886 городов в 83 регионах, где не строится ни одного многоквартирного дома или строится не более двух. Список обновляется дважды в год: Туапсе в июле вылетел, там построили больше, чем допускает программа. Если город в списке и ребёнку не больше шести, 6% дают и на вторичку: платёж 23 982 ₽ и 6 813 168 ₽ полной стоимости против 28 299 ₽ и 8 039 538 ₽ у новостройки за 5,9 млн ₽. Переплата за первичность — 1 226 370 ₽ плюс два года аренды.
Второй — горизонт два-три года. За три года по кредиту 6 млн ₽ под 6% вы отдадите около 1,03 млн ₽ процентов, а при продаже потеряете наценку в 0,5–1,8 млн ₽: квартира переезжает в другой ценовой сегмент, а уступка прав по ДДУ в семейной программе не допускается. Просрочка свыше 90 дней по ипотеке на многоквартирные дома к 1 апреля выросла за год с 0,6% до 1,0%, и рост даёт как раз массовая льготная ипотека 2023–2024 годов.
Третий — рефинансирование рыночного кредита. Кредит 4 млн ₽, три года под 18,68%, затем переход на 11% на оставшиеся 27 лет: платёж падает с 62 507 ₽ до 38 567 ₽, проценты за восемь лет — 4 393 305 ₽ вместо 5 948 087 ₽, полная стоимость владения — 9 393 305 ₽. Новостройка под 6% всё равно дешевле, но её преимущество сжимается с 2,9 млн ₽ до 1,35 млн ₽. Одиннадцать процентов — прогноз, а не гарантия: потянете платёж 62 507 ₽, если окно рефинансирования сдвинется ещё на три года?
Обратная стратегия не работает вовсе: рефинансирование по семейной доступно только по кредитам на жильё от застройщика — вторичка и ИЖС не рефинансируются. Здесь считать нечего — это запрет.
Разрыв между сегментами при этом впервые за пять лет сокращается: в 29 из 40 крупнейших городов вторичка дорожает быстрее новостроек, а в Москве она к июню стала дороже новостроек на 5%, хотя год назад была дешевле на 13%.
Роман Петрушевский из Краснодара формулирует грубее: «Непостроенные квартиры стоят дороже, чем уже готовые в тех же самых домах. Абсурд… В итоге вся система стала выгодна не семьям, а инвесторам». Топовый комментарий под разбором короче: «Задолбало мнение, что всем важны только платежи по ипотеке, а не цены за жильё. Цены намного важнее». Ответ там же: «Вообще пофиг, сколько переплата… мой платёж сопоставим с ценой аренды».
Единой цифры разрыва не существует: кто хочет напугать — берёт средние Росстата, 52%, кто хочет успокоить — хедонический контроль, 9%. Вам нужна третья: цена новостройки, которую вы смотрели, против цены вторички рядом. А раз всё решает город, то и ставка 6% в разных городах — разная ставка.
Одна и та же программа даёт 6,8% в Липецке и 10,7% в Москве
Механика комбо: в пределах лимита госпрограммы работают 6%, сверх лимита банк выдаёт по рыночной. Лимит льготной части — 12 млн ₽ в Москве, Петербурге и обеих столичных областях, 6 млн ₽ в остальных; потолок сделки — 30 и 15 млн ₽.
Регион, квартира 8 млн ₽, кредит 6,4 млн ₽: 6 млн под 6% плюс 0,4 млн под 18,74%. Средневзвешенная 6,80%, платёж 35 973 + 6 270 = 42 243 ₽. Целиком по рынку — 100 326 ₽.
Москва, квартира 25 млн ₽, кредит 19 млн ₽: 12 млн под 6% плюс 7 млн под 18,74%. Средневзвешенная 10,69%, платёж 71 946 + 109 731 = 181 677 ₽, переплата за 30 лет 46,4 млн ₽. Целиком по рынку — 297 842 ₽.
В самой формуле спрятана ловушка. Единый кредит 19 млн ₽ по «средневзвешенным» 10,69% дал бы платёж 176 558 ₽ — на 5 119 ₽ меньше фактического: амортизация нелинейна, дорогая часть долга гасится по своему графику. Считайте два платежа отдельно и складывайте.
В Уфе или Липецке лимит 6 млн ₽ покрывает почти всю покупку, и итоговая ставка близка к обещанным шести. В Москве лимит покрывает половину, и «семейная под 6%» означает кредит под 10–11%. Досрочные платежи при двух договорах направляйте в дорогую часть, а с 1 февраля рыночный хвост можно рефинансировать отдельно, сохранив 6% на льготной, — раньше он был пожизненным.
И даже эти 6,8% — цифра из постановления, а не из договора.
Не 6%, а от 6%
Так в банке ответили пользователю effgen86, спросившему, почему семейная ипотека обошлась ему в 7%: «почитайте постановление правительства, не 6%, а ОТ 6%». В том же треде официальный аккаунт Сбербанка написал: первоначальный взнос по госпрограммам — 50,1%, снизить до 20,1% можно только у партнёров-застройщиков.
Это не жадность, это арифметика регулирования. Макропруденциальные лимиты Банка России загнали кредиты по ДДУ с долговой нагрузкой выше 80% или взносом 20% и ниже в квоту 5% всех выдач. Банк с выбранной квотой не может выдать кредит со взносом ровно 20% — отсюда и берётся эта издевательская десятая доля процента. В первом квартале выдачи со взносом ниже 20% занимали меньше 2% в строящемся жилье и 1% в готовом — против половины рынка в третьем квартале 2023 года.
Страховка формально добровольная. Отказ от страхования жизни стоит плюс один пункт к ставке — около 600 000 ₽ переплаты на кредите 5 млн ₽ за 20 лет, при том что сам полис стоил 26 832 ₽ в год.
Ставка ходит и вниз. Петербургский брокер разобрал шесть своих мартовских сделок: 4,5%, 3,99%, 3,9%, 4,8%, 4,8% и 3,5% — ни одна не прошла по «чистым» 6%, потому что застройщики субсидируют ставку вниз. Платит за это покупатель ценой объекта: наценку в 10–15% независимо назвали три брокера из трёх городов, для околонулевых ставок Олег Репченко из IRN.RU называет 20–30%. Отдельный аттракцион — траншевая схема: платёж 2 000 ₽ на время стройки, а после сдачи он становится 120 000 ₽.
Семейная ипотека под 6% в 2026 году
Плюсы
- Ставка фиксируется в договоре на весь срок и не зависит ни от карьеры, ни от прописки — единственная такая из шести программ
- Маткапитал засчитывается в первоначальный взнос: 728 921,90 ₽ на первого ребёнка и 963 243,17 ₽ на второго после индексации 5,6% с 1 февраля
- Выплата многодетным 450 000 ₽ гасит основной долг и, в отличие от маткапитала, не обязывает выделять доли детям
- С 1 сентября — ипотечные каникулы до 18 месяцев при рождении второго ребёнка без подтверждения падения дохода: жильё единственное, кредит не выше 15 млн ₽, заявление в течение 180 дней
- Приостановка выдач в одном банке не закрывает программу: с декабря 2024 года действует общий пул лимитом 8,65 трлн ₽
Минусы
- Первоначальный взнос на практике 20,1–50,1%, а не 20% из правил программы
- Отказ от страхования жизни — плюс 1 процентный пункт, около 600 000 ₽ на кредите 5 млн ₽ за 20 лет
- Полная стоимость кредита у отдельных банков 16,9–24,9% при номинальной ставке 6%
- Право одноразовое и с 1 февраля даётся на семью; брачный договор и нотариальный отказ его не обходят
- Уступка прав по ДДУ не допускается, апартаменты не проходят, ремонт и мебель в кредит не включаются
- Наценка застройщика за субсидированную ставку — 10–15% к цене объекта
«Условия программы» и «условия банка» — два разных документа. Постановление задаёт потолок ставки и пол по взносу. Дальше — переговорная позиция банка, и она зависит от вашей категории.
Кому какая программа — и что сделать до внесения аванса
Ребёнок до шести лет включительно — самая широкая позиция: первичка, ИЖС, рефинансирование и вторичка в 886 городах. Требования к вторичке жёсткие: дом не старше 20 лет, не аварийный, продавец не взаимозависимое лицо; столицы и обе столичные области исключены. Возраст фиксируется на дату подписания договора: если семь исполнилось вчера, уже не подойдёт.
Двое несовершеннолетних, и обоим больше шести, — самая уязвимая категория: вторичка закрыта полностью, покупка у юрлица возможна только в 35 субъектах и в малых городах до 50 тысяч жителей. По дому ограничение не действует, и ИЖС для такой семьи часто единственный вход в программу.
У этого входа своя цена. Строительство хозспособом, своими силами, по льготным программам в 2026 году недоступно: банки свернули такое кредитование, мотив регулятора — риск недостроя.
Дом по семейной ипотеке: подряд через эскроу
Плюсы
- Территориальное ограничение для семей с двумя несовершеннолетними снимается — по дому оно не действует
- Участок можно включить в тело кредита
- Деньги идут траншами по этапам, подрядчик получает их только после закрытия обязательств; срок стройки обычно 12–24 месяца
- Эскроу обязателен с 1 марта 2025 года — до этого деньги уходили подрядчику авансом
Минусы
- Хозспособ по льготным программам недоступен — только подряд с юрлицом или ИП
- Просрочка свыше 90 дней по ИЖС — 4,4–4,6% против 1,0% по квартирам
- Около 6 тыс. ипотек на ИЖС в зоне риска незавершения по оценке ЦБ на первый квартал
- Аккредитация банком проверяет финансовую устойчивость подрядчика, а не его способность достроить
- ИЖС не рефинансируется по семейной программе
- Рыночная ставка на ИЖС выше квартирной: 19,24–19,27% против 18,68–18,74%
В Удмуртии более 120 семей потеряли свыше 500 млн ₽ на 12 подрядчиках: ипотека взята, деньги перечислены, вместо домов фундаменты. Плакат на митинге в Ижевске: «Ипотека за воздух».
IT-специалисту дают те же 6% и единый по стране лимит 9 млн ₽, но Москва и Петербург исключены и как место покупки, и как адрес работодателя, а доход нужен от 150 тыс. ₽ в миллионниках и столичных областях, от 90 тыс. ₽ в прочих местах. Развилка возникает, только если есть и ребёнок до шести, и аккредитованный работодатель. Тогда семейная почти всегда лучше: лимит выше, доступны столицы и вторичка, ставка не привязана к карьере. При увольнении на переход в другую аккредитованную компанию дают полгода, дальше по кредитам с этого года ставка — ключевая плюс два пункта.
Дальний Восток и Арктика дают до 2% на срок до 242 месяцев, лимит 6 млн ₽ и до 9 млн ₽ при площади от 60 м²: 9 млн под 2% и 6 млн под 6% — разные покупки. Село — до 3%, приграничью 0,1%, до 6 млн ₽ на 25 лет, в пунктах до 30 тысяч жителей, взамен пять лет работы в АПК и прописка. По сельской первым делом спрашивайте, принимает ли банк заявки: лимиты годовые, в апреле приём приостанавливали Сбербанк, ВТБ, Совкомбанк и Банк ДОМ.РФ.
У военнослужащего-участника НИС логика вывернута: ставка рыночная, около 19,4%, но платит её бюджет. Государство вносит на именной счёт 411 184,9 ₽ в год, взносами покрывается около 2,1–2,2 млн ₽ кредита. Единственная категория, освобождённая от обязательного созаёмщичества супруга.
Отдельно про 1 октября, с которым вы сюда и пришли. На 2 сентября постановления нет, условия прежние: единая ставка до 6% для всех категорий. Реформу уже переносили — с 1 июля на срок не ранее 1 октября. Всё, что публикуется про 12, 10, 8, 6 и 4 процента по числу детей, — проект, а не норма. И цена переноса измерима: в июне брали «пока не ужесточили», ужесточения не случилось, а в июле выдачи по госпрограммам рухнули на 41,3% за месяц.
Что сделать завтра утром, до аванса за квартиру:
- Запросить письменные условия банка по первоначальному взносу и по надбавке за отказ от страхования жизни. Не «менеджер сказал» — письменно.
- Спросить у застройщика цену квартиры при стопроцентной оплате и сравнить с ценой при партнёрской ставке. Разница — наценка за субсидию, и платите её вы.
- Проверить свой город в перечне ДОМ.РФ, если ребёнку меньше семи: есть в списке — вторичка идёт под те же 6%, и переплата за первичность необязательна.
Когда объект выбран, работает рычаг сильнее любых торгов с банком: лишние 10 000 ₽ к платежу по кредиту 6 млн ₽ под 6% сокращают срок примерно до 13,5 лет и экономят около 1,7 млн ₽ процентов, причём уменьшать надо срок, а не платёж. Возражение разумное: при ключевой 14% и депозитах выше шести процентов досрочное погашение проигрывает вкладу и сжигает остаток налогового вычета.
Алексей Климовский так и не взял свои двенадцать миллионов под шесть процентов. Комиссию, из-за которой он ушёл, запретили через месяц после его отказа — с 1 января 2025 года, а плату с самого заёмщика убрали с 1 июля того же года. На её месте выросло требование внести половину стоимости квартиры, и это уже не жадность банка, а квота регулятора в пять процентов выдач.
Ставка в постановлении по-прежнему шесть. Всё остальное дописывает тот, у кого деньги.